Vecinos molestos: estrategias prácticas para mantener la armonía en tu comunidad
No son pocas las ocasiones en las que en una comunidad de propietarios sufre las consecuencias de un vecino incívico, que no cumple con las normas de respeto comunitarias, bien por ruidos elevados, actividades molestas, olores, limpieza, etc., produciéndose así graves situaciones, que hacen imposible una convivencia pacífica.
Desde el despacho de abogados en Madrid, Pérez Matey & Asociados, expertos en propiedad horizontal, por asesorar a más de 500 comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid, actuando de la mano de los administradores de fincas, nos explican a través de este artículo como se puede actuar ante tales situaciones, y cual es la viabilidad de las acciones judiciales a iniciar.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:
- Las que resultan dañosas para la finca
- Las prohibidas en los estatutos
- La que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En este sentido es importante manifestar que la jurisprudencia exige que sean casos de cierta notoriedad constituida por “la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad”, es decir, no basta un hecho en concreto sino una actitud continuada y persistente, que además tenga cierta intensidad, y que haga temblar la pacífica convivencia.
La jurisprudencia también manifiesta que “la actividad incómoda debe causar alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien alega la prueba de tal alarma”, siendo notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.
El despacho de abogados Pérez Matey & Asociados nos explica, a tenor de lo anterior, que no todas las consultas que llegan al despacho entran dentro de este ámbito, ya que muchas de ellas tienen su base en malas relaciones vecinales donde ante tal grado de crispación cualquier acto resulta molesto a la otra parte y viceversa.
Por ello es importante saber determinar cuando nos encontramos ante una actividad dañosa, prohibida, molesta o insalubre y cuando ante simples conflictos vecinales.
Cuando nos encontramos ante una situación encuadrable dentro del artículo 7.2 de la LPH lo primero que tenemos que hacer, antes de iniciar la vía judicial, es enviar un burofax, requerimiento previo, al infractor, describiendo las actividades que consideramos nocivas para la comunidad requiriéndole para que cese en las mismas, instándole a que en caso contrario se iniciaran las acciones judiciales que sean necesarias que amparen y protejan los derechos e intereses de la comunidad de propietarios.
Lo más aconsejable es enviar ese requerimiento previo tanto al propietario del inmueble como, en su caso, a los usufructuarios o inquilinos.
Si pasado el plazo concedido en dicho burofax, el infractor no cesa en su actitud y persiste la actividad, la comunidad de propietarios deberá someter el asunto en junta, para aprobarse el inicio de procedimiento judicial instando la acción de cesación de actividades molestas.
El procedimiento a iniciar es un procedimiento ordinario, donde hay que presentar abundante prueba que demuestre los hechos por los que estamos demandado. Es decir, no basta con las meras declaraciones de los vecinos, sino que hace falta demostrar de forma objetiva, con fotografías, vídeos, peritajes, denuncias previas, etc., la conducta infractora.
Desde el despacho Pérez Matey & Abogados nos cuentan un asunto que les llegó al despacho hace unos años, donde la ocupante de un inmueble, si título para ocuparlo, drogodependiente y con graves problemas mentales tenía el inmueble lleno de residuos orgánicos e inorgánicos, productos inflamables, bichos, roedores, suciedad que además también vertía en las zonas comunes: ropa, mantas, cartones, maderas, bombonas de butano, abundantes residuos orgánicos, existiendo ratas y demás bichos por todo el edificio, para probar todo ello los vecinos tuvieron que realizar abundantes vídeos y fotografías, contratar los servicios de desinfección de plagas, llamar a la policía y bomberos en numerosas ocasiones ( por pequeños incendios), como resulto obvio dicha persona hizo caso omiso al burofax enviado y la propietaria del inmueble una señora mayor, ingresada en una residencia, tampoco actuaba al respecto; así las cosas y ante el riesgo evidente para la salud de los vecinos, se tuvo que iniciar el procedimiento judicial de cesación, que tras resultar muy tedioso y duradero, finalizó con sentencia estimatoria.
Las medidas estimatorias de la demanda de acción de cesación son las siguientes:
- La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad de Propietarios por parte de parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local
- La indemnización de daños y perjuicios
- Privarle al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS.
La acción cesación requiere, para ser viable, abundante prueba que acredite la actividad molesta o nociva, por ello desde el despacho de abogados Pérez Matey & Asociados recomiendan que de encontrarse ante un caso que se pueda encuadrar dentro del artículo 7.2 de la LPH, se proceda a recabar toda la prueba posible y a denunciar ante la Policía los hechos a fin de dejar constancia de los mismos.
